Какви данъчни събития настъпват и каква е данъчната им основа по смисъла на ЗДДС? Включва ли се в нея сумата на данъците и таксите, дължими по повод замяната на имотите?

Настоящата статия разглежда хипотеза, при която регистриран по ЗДДС търговец (строителна фирма) сключва договор за замяна с физическо лице. По силата на този договор физическото лице заменя свой апартамент (основно негово жилище) срещу обособена част от нова сграда, собственост на търговеца. Имотите се намират на територията на България, а двете лица не са „свързани“ по смисъла на § 1, т. 34 от ДР на ЗДДС.

Договорът за замяна е оформен с нотариален акт. Той предвижда доплащане на парична сума, фиксирана в договора, от страна на физическото лице, понеже неговата престация в натура е с по-ниска стойност от тази на търговеца.

В договора също така е предвидено, че дължимите за прехвърлянето държавни и местни данъци и такси ще са за сметка на физическото лице.

В случая става въпрос за сделка, при която плащането е уговорено не в пари, а (частично) под формата на стоки. По силата на чл. 130, ал. 1 от ЗДДС в такива ситуации се приема, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на онова, което получава.

По реда на чл. 130, ал. 2 от ЗДДС данъчното събитие и по двете насрещни доставки възниква по общите правила на закона. Това ще рече, че на датата на издаване на нотариалния акт се извършва както доставката, по която изпълнител е физическото лице, така и тази, доставчик на която е строителната фирма.

Първата доставка не е облагаема с ДДС. При нея става въпрос за еднократно и несистемно разпореждане с лично имущество, т.е. извършва се сделка, която е извън предметния обхват на закона – физическото лице не е данъчно задължено лице за нея и не действа в това качество. Затова е и без значение дали апартаментът е нова сграда по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, или не. Няма да е нужно да се определя и данъчната основа на доставката. Същата не формира за физическото лице облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по чл. 96 от ЗДДС.

Доставката на частта от новата сграда, извършена от строителя, със сигурност е облагаема с ДДС. Този факт не се променя от обстоятелството, че част от заплащането в случая не е в парична форма и че апартаментът може да е „стара сграда“, сделките с които са освободени от ДДС (по силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС). Както вече казахме, изискуемостта на данъка за доставката настъпва на датата на издаване на нотариалния акт, когато е датата на възникване на данъчното събитие.

Каква ще е неговата данъчна основа разбираме от нормата на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС. По силата на тази разпоредба, когато плащането по една доставка се извършва изцяло или частично в стоки или услуги (налице е бартер по смисъла на чл. 130 от ЗДДС), данъчната основа на всяка от насрещните доставки е равна на данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, или в случаите на внос – на данъчната основа при вноса; а ако става въпрос за услуга, данъчната основа ще сумата на направените преки разходи за нейното извършване. В случай че данъчната основа не може да се определи по този ред, тя ще е равна на пазарната цена на предоставяната стока или услуга, определена към датата на възникване на данъчното събитие.

Ето защо данъчната основа на доставката на строителя ще е равна на себестойността на заменяната част от нова сграда. Понеже лицата не са свързани (поне не и формално според изискванията на данъчния закон), няма необходимост от определяне на пазарната цена на заменяния имот. Без значение се явява и данъчната му оценка. Дори да се окаже, че и пазарната цена, и данъчната оценка на частта от новата сграда, прехвърляна от търговеца на физическото лице, са по-високи от себестойността ѝ, основата за облагане с ДДС остава себестойността, а не най-високата от трите посочени стойности.

Така формираната данъчна основа от търговеца не подлежи на увеличаване с дължимите за замяната данъци и такси по чл. 44 и сл. от ЗМДТ и по Закона за държавните такси. Така е, защото тези данъци и такси са за сметка на придобиващия частта от новата сграда (чл. 15 от ППЗДДС). А и самият наш закон, за разлика от чл. 15 от правилника, предвижда само когато данъчната основа на доставка се формира по общия ред на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, тя да се увеличава със стойността на елементите, съдържащи се в ал. 3 от чл. 26. В случая обаче данъчната основа се определя по специалното правило на чл. 26, ал. 7 от закона и не подлежи на увеличаване или намаляване с каквито и да е суми (включително и с полученото доплащане в пари).